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上海龙凤1314 shlf成都写字楼分阶段市场发展情况.3.6
上海龙凤1314 shlf成都写字楼发展历程及现状
1990-1995年
1996-1997年
1998-2001年
2002-2009年
-至今
萌芽期商住混合时代，无写字楼
起步期新时代广场取得成功，第一轮供过于求下导致“烂尾楼”频现
缓慢发展期优质项目脱颖而出，国际知名企业入驻，第二轮供过于求现象出现
快速发展期写字楼集群区域形成，非热点区域出现供应；高端市场和中端市场写字楼填补市场空白
上海龙凤1314 shlf井喷期销售端和租赁端供应量均井喷，后市空置率或持续上扬; 只租不售的优质项目供应增多
1990年以来的二十余年，成都写字楼从无到有，年以来已经呈现出多元化、全域化等新特征，初步具备了成都办公国际化雏形。年成都全年新增世界500强企业26家，创年度新高，累计落户世界500强企业已达233家。
上海龙凤1314 shlf年成都写字楼供应量达98万平米，同期吸纳量仅为40万平米，导致空置率上升至35%，环比上涨9个百分点。随着未来1-3年内大量写字楼集中交房入市，后市空置率或持续上扬。
上海龙凤1314 shlf图：2006-年市区写字楼租金和空置率情况（元/平米·月）
整体租金
上海龙凤1314 shlf10806040200
2006
2007
2008
2009
整体空置率
上海龙凤1314 shlf60%50%40%30%20%10%0%
图：2006-年市区写字楼供应量和吸纳量情况（万平米）
整体供应量
10806040200
整体吸纳量
2006200720082009
数据来源：世邦魏理仕
1. 萌芽期（1990-1995年）——商住混合时代、无写字楼
商住混合时代，无真正意义的写字楼。电梯公寓市场刚刚出现在成都市中心的繁华地段，
良好的品相、便捷的交通、全新的环境、中档的租金等方面都迎合了大量中小型新兴企业的口味。
代表项目：棕北小区、皇城公寓、温哥华广场、锦江之星、万兴苑
2. 起步期（1996-1997年）——新时代广场取得成功，第一轮供过于求下导致“烂尾楼”
频现
1996年交付使用新时代广场成为成都首座高等级写字楼，吸引了大量的国内外知名企业入驻，其租金一度高达150元-200元/平米·月。
新时代广场的成功极大地刺激了众多的房地产开发商，1996年前后成都市中心迅速开建了十几座高档写字楼项目。受当时经济总体水平和本地实力民营企业数量有限影响，因此1998年前后进入预售阶段的高档写字楼集中入市，供过于求使得成都的高档写字楼市场迅速降温，并产生了一批“烂尾楼”工程，如西玉龙街的银座大厦（6.78万平米）。
表：写字楼发展情况
时间段 1996-1997年
代表项目 新时代广场
上海龙凤1314 shlf发展区域 市中心（顺城大街）
发展等级 乙级
知名入驻企业 北京金杜、美国美标、中信银行、通
用电气等
上海龙凤1314 shlf3. 缓慢发展期（1998-2001年）——优质项目脱颖而出，国际知名企业入驻，第二轮供
过于求现象出现
上海龙凤1314 shlf1) 成都办公专业化、高端化已经成了市场的基本需求所向，凭借领先理念、高科技化配置
以及优惠政策的写字楼成为市场新宠，如川信大厦、冠城广场。
2) 川信大厦和冠城广场成为成都顶级写字楼的'两面旗帜，聚集了在蓉50%以上的外资机
构和30%左右的国内知名企业成都分公司或办事处，约有60多家上市公司和数家世界500强企业，租金高达100元-130元/平米·月，入驻率均在90%以上。
上海龙凤1314 shlf3) 相反，整个成都的写字楼行业却呈现出一种供大于求的状况，成都市的写字楼供应也在
1998年达到了121.52万平方米的高峰。这种供大于求的局面，一直持续到2002年。
表：写字楼发展情况
时间段 1998-2001年
代表项目 川信大厦、冠城广
场
发展区域 市中心（骡马市-顺
城大街）
发展等级 乙级
知名入驻企业 惠普、思科、摩托
罗拉等
上海龙凤1314 shlf4. 快速发展期（2002-2009年）——写字楼集群区域形成，非热点区域出现供应；高端
上海龙凤1314 shlf市场和中端市场写字楼填补市场空白
1) 随着办公市场日趋成熟，写字楼区域集群效应凸显，成都形成了天府广场-人民南路沿
上海龙凤1314 shlf线写字楼地带；非传统商务区的金沙片区也出现写字楼金沙万瑞中心，弥补区域长期供应空白。
上海龙凤1314 shlf2) 高端甲级写字楼顺应市场需求出现，如力宝大厦、香格里拉、喜年广场，吸引汇丰银行、
上海龙凤1314 shlf佳兆业、世邦魏理仕等知名企业入驻；经济适用又不失档次的中端写字楼如商鼎国际、金沙万瑞中心，满足中端写字楼的办公需求。
3) 从电梯数量速度、车位配比、智能化系统的引入、知名物管公司等方面优化提升，本阶
段开发的写字楼品质大幅提高。
4) 2000-2009年年均有20万平米写字楼完工入市，成都经济持续高速增长，使得外资持
上海龙凤1314 shlf续进入成都，加之本地民营企业逐渐增长，成都写字楼空置率前期60%的高点下降至2009年的28%。
表：写字楼发展情况
时间段
上海龙凤1314 shlf代表项目 城市之心、威斯顿
2002-2009年
联邦大厦、时代广场、开行国际、商鼎国际、金沙万瑞
发展区域 市中心（盐市口、春熙路）、人民南路、东大街
甲级、乙级 发展等级
知名入驻企业 各国领事馆、微软、花旗银行、CIBA汽巴精化、大唐电信、世邦魏
上海龙凤1314 shlf中心、力宝大厦、香格里拉、喜年广场、新希望大厦
理仕、汇丰银行、世服宏图、嘉里置业、佳兆业等
5. 井喷期（年至今）——销售端和租赁端供应量均井喷，后市空置率或持续上扬; 只
租不售的优质项目供应增多
n 销售端供应量井喷，截止年12月在售写字楼达59个，现场存量达134万平米，
上海龙凤1314 shlf同时含预告项目的后期总存量约605万平米。
n 只租不售的优质项目供应增多，如仁恒置地广场、航天科技大厦、明宇金融广场、华润
上海龙凤1314 shlf大厦、来福士广场、中海国际中心等。
表：写字楼发展情况
时间段
代表项目 仁恒置地广场、航天科技大厦、财富
-至今
上海龙凤1314 shlf又一城、新希望国际、中海国际中心、新世纪环球中心
发展区域 市中心（红照壁、盐市口）、天府新城（金融城、天府CBD、金融后台）
超甲、甲级 发展等级
上海龙凤1314 shlf知名入驻企业 华侨银行、壳牌、杜邦中国、拜耳医药、门里集团、约
克空调等
1) 租赁端——租金稳定，空置率偏高
上海龙凤1314 shlf年第四季度以来，成都写字楼租金持续保持在100元/平米?月以上的高位水平，整体空置率在20%-30%之间的高位水平。
图：Q2-Q4市区各区域写字楼租金情况（元/平米·月）
租金
上海龙凤1314 shlf115110105100
15%
95908580
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
10%5%0%
空置率
30%25%20%
数据来源：正合地产
上海龙凤1314 shlfn 分区域租金：人民南路和天府新城持续为租金最高和最低区域；除天府新城外，各片区平均涨幅为7%。
上海龙凤1314 shlfn 分等级租金：受新入市项目影响，超甲级和乙级写字楼租金均呈现下滑趋势，甲级写字楼保持稳定。
数据来源：正合地产
2) 销售端——年项目增多同时推动销量和存量攀升，成交均价和单项目月均销量均
低位企稳；办公市场走向成熟，甲级写字楼代替乙级写字楼成为市场主流
n 成交量价：成交均价低位波动，单项目月均销量仍处低位水平；区域供应稀缺且具备升值潜力的项目更易热销。
n 分等级：甲级写字楼量价表现最好，已超乙级写字楼成为市场主力，丙级写字楼沦为市场边缘产品。
图：年-年1-11月成都市写字楼市场情况（万平米，元/平米）
10806040200
年
上海龙凤1314 shlf月均成交量存量成交均价
上海龙凤1314 shlf6.7178.2412529
年1-11月
9.7211011779
上海龙凤1314 shlf12600124001220012000118001160011400
数据来源：正合地产
年1-11月分等级写字楼销量（万平米，%）
上海龙凤1314 shlf年1-11月分等级写字楼存量（万平米，%）
24.54, 23%
48.35, 45%
甲级乙级丙级
34.09, 32%
20.67 , 19%
甲级
上海龙凤1314 shlf58.24 , 53%
30.82 , 28%
乙级丙级
数据来源：正合地产
上海龙凤1314 shlf3) 后期存量——总存量超600万平米，甲级写字楼成为市场主力
上海龙凤1314 shlfn 截止年12月，成都市区在售和预告写字楼总存量达605万平米，天府新城在售和预告存量占比分别为73%、58%。其中天府新城中的金融城片区占比最高，为在售和预告体量占比分别为44%、42%。
n 甲级写字楼为市场主力。在售和预告存量中，甲级写字楼占比分别为64%、63%。
图：截止年12月在售和预告写字楼分片区总存量情况（万平米）
预告
上海龙凤1314 shlf250200150100500
东大街
预告在售
32.863.07
其它47.8346.18
在售
人民南路21.284.39
市中心58.677.15
上海龙凤1314 shlf天府新城218.06165.44
数据来源：正合地产
图：截止年12月在售和预告写字楼天府新城分片区总存量情况（万平米）
预告
100908070605040300
天府新城-金融城
预告在售
90.7172.55
在售
天府新城-金融后
台
36.4644.35
天府新城-其它
48.8413.4
天府新城-天府
CBD
42.0535.14
数据来源：正合地产
上海龙凤1314 shlf图：截止成都写字楼分阶段市场发展情况.3.6年12月在售和预告写字楼分等级总存量情况（万平米）
预告
250200150100500
丙级
预告在售
6.3417.46
超甲33.24
甲级237.73145.69
乙级101.3963.08
在售
数据来源：正合地产
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