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物业经营管理方案（通用8篇）
为了确保事情或工作得以顺利进行，常常需要提前准备一份具体、详细、针对性强的方案，方案一般包括指导思想、主要目标、工作重点、实施步骤、政策措施、具体要求等项目。方案应该怎么制定才好呢？以下是小编收集整理的物业经营管理方案，仅供参考，欢迎大家阅读。
物业经营管理方案 篇1
针对侯集中学的实际情况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将侯集中学日常的物业管理分为三大块：安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。
一、安全管理
上海龙凤1314 shlf 1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的侯集中学物业管理领导小组，负责监督协调侯集中学日常物业管理运作，物业定期（每月或每季度）向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。
2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。
上海龙凤1314 shlf 3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。
上海龙凤1314 shlf 4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。
上海龙凤1314 shlf 5、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。
上海龙凤1314 shlf 6、24小时全面监管。保安与舍管不间断24小时巡逻，保障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安全。
上海龙凤1314 shlf 7、完善各项管理制度
上海龙凤1314 shlf （1）来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在大厅内等待。
（2）男女生不得互相串宿舍。
（3）按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。
（4）每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给校方。
（5）发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。
上海龙凤1314 shlf （6）开展意见调查，物业定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理服务。
上海龙凤1314 shlf 8、员工服务态度：员工以发自内心的真诚笑容热情服务，做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、移冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。
上海龙凤1314 shlf 9、我方不承担因学生自身行为造成的安全事故责任。
二、环境卫生管理
1、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行清扫。
上海龙凤1314 shlf 2、做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。
上海龙凤1314 shlf 3、遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，决不因人而异，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为以儆效尤。
4、每天上下午各打扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁一次，先外至内。
清洁标准：公共场所无明显泥沙、污垢，每100平方米]内纸屑不超过两片，没有1厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、污垢；垃圾箱清运及时，清运率100%，周围无污垢、无积水，离垃圾箱两米无臭味；
上海龙凤1314 shlf 玻璃门窗、镜面和灯具标准是：玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭50厘米无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁；
上海龙凤1314 shlf 楼梯的标准是：保持楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、悟迹等；卫生间标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味；
上海龙凤1314 shlf 宿舍楼层通道、地面标准：目视，干净，无污渍、无杂物。
三、水电及公共设施管理
1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视内容：
上海龙凤1314 shlf （1）检查学生生活区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。
上海龙凤1314 shlf （2）检查生活区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。
上海龙凤1314 shlf （3）检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，立即进行制止并视破坏情节轻重报校方后给予一定的处罚。
（4）检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。
上海龙凤1314 shlf （5）检查学生生活区大门、围墙等设施是否完好。
（6）配电部分电缆沟（竖井）无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。
2、水电工24小时值班，并把每个水电工的紧急联系方式脚校方一份，以务出现突发事件后联系。
上海龙凤1314 shlf 3、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我方承担，但我方不承担大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用。
物业经营管理方案 篇2
上海龙凤1314 shlf 根据豪洋家园小区特点，结合集团经营发展理念，现拟出物业管理方案。在方案实施的过程中，真诚的希望业主能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务。使豪洋家园小区物业持续升值，为业主营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光小区，提升生活品质，实现业主、物业和谐多赢的生活目标。
一、物业服务的上海龙凤1314 shlf
员工队伍：打造敬业、勤奋、严谨、严实的高素质、专业化的服务管理队伍。
工作作风：积极、精细、热情、周到、耐心、想到、做到、建议到。服务原则：服务第一、业主至上。
服务理念：用心用力用真情，做实做精做到位，在日常工作中实践中不断战胜自我，超越自我，力求管理一流，服务一流，员工素质一流，社会效益一流。
上海龙凤1314 shlf 管理理念：我们不相信完美，我们只相信不断地改进和提高；也许不会令您最满意，我们一定做得最用心。
上海龙凤1314 shlf 管理模式：运用三个手段，建设三大品质工程，实现三项要求。三个手段：专业化人才，规范化管理，精细化服务。
上海龙凤1314 shlf 三个品质：人才品质，管理品质，服务品质。
三项要求：工作无差错，管理无死角，服务无挑剔。
上海龙凤1314 shlf 发展目标：文化引领，内强素质，外塑品牌。
二、物业总体服务标准
(一)建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主报修、求助、建议、问询、投诉、质疑等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。
(二)设立业主信息建议箱，收集业主对物业管理服务工作征求意见，对合理意见及时整改。
(三)建立落实维修制度，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。
上海龙凤1314 shlf (四)物业档案、业主档案、设备设施档案齐全。
(五)常规性服务
1、房屋管理及维修养护：栋号、楼层、房号等标志明显；物业外观完好整洁、外墙无脱落、无乱贴、乱涂、乱画现象。
上海龙凤1314 shlf 2、共用设备设施管理：保证设备与环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患；公用配套设施完好、道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦整洁；消防系统设备齐全，完好无损，可随时启用；积极组织开展消防法规及消防知识的宣传教育；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。
3、秩序维护及车辆管理：安保人员文明执勤，语言规范，能正确处理突发事件；出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行；车辆出入管理严格，出入有登记；地下停车库停放整齐，场地整洁。
4、环境卫生管理：做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量；环卫设施完备，垃圾日产日清，楼道、扶栏等保持洁净，公用场地无纸屑、烟头等废弃物；做好环卫宣传工作，提高清洁卫生意识。
5、绿化管理：绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木修剪整齐美观、无病虫害、无折损；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
三、物业资源，人员配置
1、物业管理服务收费标准：
上海龙凤1314 shlf (1)物业管理服务费：生活0.6元/㎡/月。
上海龙凤1314 shlf (2)水费：2.00元/吨。
上海龙凤1314 shlf (3)电费：0.6元/度
上海龙凤1314 shlf (4)地下车库固定车位管理费70元/月(一次性交一年优惠%)；按月租车位300元/月，按年租车位2400元/月；临时停车10元/天，超出规定时间加收1元/小时。
(5)小区门前广场及学校钟粹门广场禁止停车，违者按5元/小时处罚。
(6)小区内严禁车辆通行，特殊事情经允许后可驾车进入小区，进入小区后请停车入临时车位，滞停时间不得超过两小时，违者按10元/小时处罚。
物业经营管理方案 篇3
上海龙凤1314 shlf 为落实市十三届人大三次会议审议经过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：
一、指导思想
以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。
二、目标和范围
（一）目标：
上海龙凤1314 shlf 1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率到达90。
上海龙凤1314 shlf 2、新建住宅小区推行招投标率到达100；20XX年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
3、凡从事物业管理活动的企业，要100取得《物业企业资质证书》。
4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达100，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。
5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率到达100。
上海龙凤1314 shlf 6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要到达80以上成立业主大会和业主委员会。
（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。
三、工作资料
（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情景，经过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。
（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起职责，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到职责单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。异常是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修职责要全部落实到单位、到个人，维修及时率确保在90以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。
（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定贴合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下能够采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。
上海龙凤1314 shlf 三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情景，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准供给质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，到达从业人员要持证上岗。异常是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。
上海龙凤1314 shlf 四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的进取性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、职责心强、有必须组织本事的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。
（四）建立市、区、街道、社区职责明确职责体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率到达100；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步构成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的职责，为物业管理创造良好的环境。
（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。
四、组织领导
为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。
组长：邢凯
副组长：王铁
成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。
上海龙凤1314 shlf 领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。
五、职责分工
上海龙凤1314 shlf 规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实职责，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。
市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。
市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，到达合格标准。
上海龙凤1314 shlf 市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。
上海龙凤1314 shlf 各区政府为物业管理工作的职责主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。
六、实施步骤
依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作资料，今年要分三个阶段进行实施。
（一）排查阶段（20XX年5月10日至5月31日）
上海龙凤1314 shlf 由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。
（二）整改完善阶段（20XX年6月1日至10月31日）
各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按职责分工认真组织整改。
（三）验收阶段（20XX年11月1日至11月15日）
领导小组成员单位按照工作资料和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。
七、保障措施
上海龙凤1314 shlf （一）提高认识，明确职责。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实职责。建立市、区、街道、社区职责明确的职责体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理职责，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。
上海龙凤1314 shlf （二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。
上海龙凤1314 shlf （三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。
（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。异常是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理职责，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。
物业经营管理方案 篇4
物业管理行业发展至今日的状况，社会化、企业化、专业化的特征已不仅仅表此刻规范化和精细化的管理上，各大物业公司经过多年的精心运作，在规范化和精细化服务上已构成了一套很完善的制度，如果想在物业行业异军突起，那么除了做好规范化和精细化服务外，经过举办多种活动(特约服务和社会文化)突出表现出人性化的贴心服务，将如晴天霹雳，一鸣惊人。本文将从传统的规范化和精细化服务阐述物业管理的过程，并介绍几种人性化的新颖服务资料。
一、管理目标：
1、业主委员会成立后12个月至18个月，到达深圳市安全礼貌(优秀住宅)小区标准；
2、业主委员会成立后24个月至30个月，到达广东省优秀住宅小区标准；
上海龙凤1314 shlf 3、业主委员会成立后36个月至42个月，到达全国城市物业管理优秀住宅小区标准；
上海龙凤1314 shlf 4、小区实行封闭式管理，护卫班实行24小时值班，确保业主和住户生合财产安全；
上海龙凤1314 shlf 5、小区清洁实行专职保洁员职责制，保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁；
6、小区车辆实行智能化IC卡管理，车辆凭卡进出，无卡无证车辆禁止驶出小区，所有外来车辆未经许可不得进入小区；
8、水电维修班实行24小时值班制度，业主遇到问题随叫随到，公共机电设备运作正常，设备完好率100%；
9、绿化按时修剪、维护、坚持花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上；
上海龙凤1314 shlf 10、营造小区浓厚的文化氛围，每年社区文化活动不得少于12次，每次参与人员不得少于300人；
上海龙凤1314 shlf 11、实施不少于10项的`特约服务，把物业的服务资料融入到业主的衣、食、住、行中。
二、分项指标：
上海龙凤1314 shlf 1.房屋完好率：100%
2.房屋零修、急修及时率：99%
3.维修工程质量合格率：100%
4.管理费收缴率：≥98%
5.绿化完好率：99%
6.清洁、保洁率：≥99%
7.道路完好率及使用率：100%
8.化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%
上海龙凤1314 shlf 9.排水管、明暗沟完好率：100%
10.路灯完好率：100%
上海龙凤1314 shlf 11.汽车场完好率：100%
上海龙凤1314 shlf 12.公共文体设施、建筑小品完好率：100%
上海龙凤1314 shlf 13.小区内重大刑事案件发生率：0
14.小区内治安案件发生率：≤1年
15.消防设施、设备完好率：100%
16.火警发生率：≤1%
上海龙凤1314 shlf 17.火灾发生率：0%
上海龙凤1314 shlf 18.违章发生率：2%
19.违章处理率：100%
20.用户有效投诉率：≤2%
21.有效投诉处理率：100%
22.管理层员工专业培训合格率：100%
23.特种作业员工持证上岗率：100%
24.维修服务回访率：≥30%
25.业主(住户)对物业管理综合满意率：≥98%
服务特色(“菜单式”服务模式)
一、实行“菜单式”服务模式
上海龙凤1314 shlf 二、快速、完善的服务形式：首按职责制+三分钟服务承诺
1、首按职责制
上海龙凤1314 shlf 每一位员工都有职责和义务接待客户的提议，任何一位员工接到提议后，统一传递到办公室，并告诉提议人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务提议处理的情景直至客户满意为止。
上海龙凤1314 shlf 接待服务提议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情景。承诺时间最好控制在1~2天，一般不超过一周，特殊情景除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要让对方签字确认的应当留签字记录，并告知第一接待人。
上海龙凤1314 shlf 2、三分钟服务承诺
上海龙凤1314 shlf 第一接待人接到客户的提议时，应及时将客户的提议反馈到办公室，由办公室安排相关人员到客户指定的地方，为客户供给相应的服务，这一过程不能超过三分钟。若有特殊情景，无法在三分钟赶到客户指定的地方，应在事先跟客户解释，取得客户的谅解，在客户同意的同提下，在最短的时间内，赶到现场为客户服务。
三、突出、贴心的礼貌礼貌：三米微笑服务+站立式服务
上海龙凤1314 shlf 1、三米微笑服务
管理处人员见到客户必须微笑示意，具体做法是：在距离客户三米时，必须自然微笑示意，微笑时以露出八颗牙齿为标准，等客户到身边时，轻声、清晰道早上好、午时好或晚上好。管理人员在见到认识的客户时，也必须遵守三米微笑服务原则。
2、站立式服务
上海龙凤1314 shlf 站立式服务表此刻：
上海龙凤1314 shlf (1)各固定岗(道口岗、门岗护卫员)根据接待客户的不一样，应在不一样时期进行站立服务。道口岗实行16小时站立服务，早班和中班在工作服务均应树立站姿势的形象。门岗则应在客户上下班的高峰期站立迎宾，时间为：7：30~9：00，11：30~12：00，13：45~14：30，17：30~18：30。
上海龙凤1314 shlf (2)接待员或办公室人员在接待客户时，在客户进门时，也必须站立并微笑致意，客户离开时，也必须站立微笑送别，并目送客户出门为止。
四、全天候的服务时间
上海龙凤1314 shlf 1、护卫班实行24小时专人服务，客户有任何需求能够得到最及时的服务。
2、维修班实行24小时专人服务，客户普通维修事项能够得到是及时的服务，有危及客户安全的大维修也能得到紧急处理。
上海龙凤1314 shlf 3、客户服务中心实行16小时专人服务，并在无专人值班的时间段出示客户服务中心所有人员的联系电话，以便客户在无水值班的情景下能够找到相关的人员。所有不值班人员在接到客户求助电话后，若不能在电话中处理了客户的问题，应第一时间赶到事故现场，给予客户最及时的关怀与帮忙。
4、管理处全体人员非特殊情景都必须留守小区，随时待命，以便为客户供给服务。
五、丰富的社区文化活动
丰富的社区文化活动不仅仅表此刻举办多次的大型活动，还在于让大部分客户能自觉的加入到社区文化活动中来，变客户被动理解管理处供给的文化活动，为客户主动参与各种活动，并在整个小区中构成一种独特的文化氛围，一种有别于其他小区的文化氛围。
六、多种多样的特约经营服务
常规的物业服务资料仅是对公共设施设备进行维修、保养，对公共场所进行管理，对全体客户供给共同的服务，而没办法渗透到客户个人的衣、食、住、行中，所以开展多种多样的特约服务，不仅仅是物业服务资料的深入，也大大方便了客户的生活，同时也可为管理处获得一些额外的收入。做好多种多样的特约服务将是除了社区文化活动以外的另一种新颖的服务资料。
七、实行完全的封闭式管理
传统的封闭式管理仅仅是对来访人员和无关人员的管理，并没有对外来送水、送饭、送报的人员进行管理，而我们实行的完全封闭式管理，是除了客户和拜访人员能进出小区外，其他送水、送饭、送报人员将完全不能进入小区，而由我们的人来完成这些服务，进而在做好服务工作的同时，把小区的安全隐患减到最少。这也是我们做好多种特约服务所带来的另一个好处。
物业经营管理方案 篇5
为规范小区管理，为业主供给优质的物业管理服务，我公司将采取一系列的管理措施，确保小区品质。
一管理目标
物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全礼貌、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科学的管理、供给优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关标准（并高于此标准），确保业主及使用人综合满意率到达90%以上。
二管理原则
为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：
上海龙凤1314 shlf （一）服务第一、管理从严的原则
“服务第一”是物业管理的宗旨，所以管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，供给优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。
上海龙凤1314 shlf （二）专业管理与业主自治管理相结合的原则
在日常管理中，要充分发挥两个进取性，即物业管理公司的进取性和业主使用人的进取性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求，经过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创立礼貌的办公环境。
（三）物管为主、多种经营的原则
在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主及使用人的不一样需求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及使用人服务。
四管理方法
（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化提议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境；
（二）成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化管理；
（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，进取培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管理队伍；
（四）制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务；
上海龙凤1314 shlf （五）严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为；
（六）依照市场化、企业化的运作方式，供给全方位服务，开展多元化经营。
（二）物业管理服务项目
上海龙凤1314 shlf 1、公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：
上海龙凤1314 shlf （1）房屋公共部位的日常维修与保养；
（2）公共设施设备的维修与保养；
（3）小区内清洁管理，垃圾收集与清运；
上海龙凤1314 shlf （4）公共绿化的养护；
上海龙凤1314 shlf （5）公共秩序维护；
（6）消防管理；
2、有偿专项服务项目
上海龙凤1314 shlf （1）有偿维修类；
（2）代办性服务；
（3）中介类服务；
（三）收费管理
物业服务费构成
上海龙凤1314 shlf 1、管理服务人员的工资和按规定提取的福利费、社会保险费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业服务区域清洁卫生费用；
上海龙凤1314 shlf 4、物业服务区域绿化养护费用；
5、物业服务区域秩序维护费用；
6、物业企业办公费用；
7、物业企业固定资产折旧费；
上海龙凤1314 shlf 8、法定税金；
9、企业利润。
上海龙凤1314 shlf 物业服务费中不含二次加压供水设施设备运行维护费和楼内公共照明费，此部分费用将另行收取。收费资料和标准依照《河北省物业服务收费管理实施办法》、《唐山市物业服务收费管理实施细则》（唐价经费字〖20XX〗14号）执行。
（四）入住管理
上海龙凤1314 shlf 在办理业主及使用人入住手续时，供给方便、快捷、及时、周到的服务，给业主留下良好的第一印象，为后续管理打下基础。
上海龙凤1314 shlf 1、管理资料：
上海龙凤1314 shlf （1）准备业主及使用人收房所需资料；
上海龙凤1314 shlf （2）为收房手续供给一条龙服务；
上海龙凤1314 shlf （3）按收房流程办理领房手续：
1）根据业主及使用人持入住通知单和各类必备，发放交房资料；
上海龙凤1314 shlf 2）收回业主及使用人按规定填写的各类表格，收取应缴纳的费用；
上海龙凤1314 shlf 3）陪同业主验房；
上海龙凤1314 shlf 4）对验房中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验房表》，将所有问题提交开发商，并督促解决。
2、管理措施：
上海龙凤1314 shlf （1）制定入住方案，准备各有关所需资料；
（2）按照收房程序，安排工作流程；
上海龙凤1314 shlf （3）策划业主及使用人入住现场布置方案；
（4）按规定办理业主及使用人的入住手续。
（五）档案资料管理
加强档案资料管理，有助于保存物业的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。
1、管理资料：
（1）工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等；
上海龙凤1314 shlf （2）业主档案：所有业主及使用人的租房合同（复印件），业主及使用人的基本情景登记表、装修表等有关的登记表等；
（3）财务档案：逐年构成的财务收支报表、物业维修基金使用报表等；
上海龙凤1314 shlf （4）文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等；
上海龙凤1314 shlf （5）管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。
上海龙凤1314 shlf 2、管理措施：
上海龙凤1314 shlf （1）制定档案制度，并严格执行；
（2）专人管理（由负责内勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主及使用人的保密，保守秘密；
上海龙凤1314 shlf （3）科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%；
（4）建立各类资料的电脑管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。
（六）房屋及公共设施设备管理
上海龙凤1314 shlf 房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是物业管理的重中之重。
上海龙凤1314 shlf 1、管理资料：
（1）房屋公共部位管理：根据现状，分别制定不一样管理计划，确保房屋保值增值。
上海龙凤1314 shlf A、已交付房：
上海龙凤1314 shlf 1）房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；
上海龙凤1314 shlf 2）加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；
3）装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。
B、空置房（含业主托管房）：
上海龙凤1314 shlf 1）定期到空置房查看、通风；
上海龙凤1314 shlf 2）对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。
C、公共用房
做好公共用房（公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。
（2）设备设施维护：
1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；
2）水泵、风机房、电梯机房等设备定期巡查；
3）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；
上海龙凤1314 shlf 4）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；
2、管理措施：
（1）加强装修户管理，督促业主及使用人做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止，紧急情景时可采取停水停电等措施防止危害扩大；
（2）对所有的维修人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置确保谙熟该系统的操作及维护；
上海龙凤1314 shlf （3）对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；
上海龙凤1314 shlf （4）对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；
上海龙凤1314 shlf （5）建立维修人员值班制度，确保维修及时，且有回访制度和记录；
上海龙凤1314 shlf （6）采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好。
上海龙凤1314 shlf （七）绿化保洁管理
绿化保洁直接关系到小区形象及业主生活环境，也是评定物业管理质量的一个重要指标。
上海龙凤1314 shlf 1、管理资料：
（1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
1）根据气候，给花木适量浇水；
2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；
3）制定预防措施，防治病虫害；
4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种适宜的苗木、花草；
（2）清洁卫生：经过日常保洁工作，使小区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。
上海龙凤1314 shlf 1）楼层公共区域每一天清扫；
上海龙凤1314 shlf 2）小区道路、小品、绿化带等公共部位每一天清洁。
3）每一天定时收集垃圾，确保垃圾袋装化，定期对垃圾桶清洁、对垃圾房消毒；
4）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。
2、管理措施：
（1）建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；
上海龙凤1314 shlf （2）加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；
（3）落实“三查”（绿化清洁工自查、管理人员巡查、服务中心经理抽查），加强日常监督检查；
（八）治安管理
运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主及使用人的安全，这是物业管理工作的重要资料，我们采取常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
1、管理资料：
上海龙凤1314 shlf （1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主及使用人安全的行为。
A、门岗的任务：
1）维护出入口的交通秩序，车辆按有关规定的停车制度执行，加强机动车、非机动车管理，做到停放有序；
2）对外来车辆和人员进行验证、登记；
3）严禁携带危险物品进入小区；
4）为业主供给便利性服务。
上海龙凤1314 shlf B、巡逻岗的任务：
1）按规定路线巡视检查，不留死角；
2）巡查车辆停放情景，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；
3）对小区内的嫌疑人员进行检查防范；
4）对小区及楼宇安全、防火检查；
5）对装修户的安全检查；
6）防范和协助公安部门处理各类治安案件；
（2）技术防范：
上海龙凤1314 shlf 应用安全报警监控系统、周界报警系统，对小区内的治安情景实施24小时监控，以确保安全。
上海龙凤1314 shlf 1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班秩序维护员，进行现场处理。
2）值班秩序维护员配合公安机关处理治安案件。
上海龙凤1314 shlf 2、管理措施：
（1）实行半军事化管理，制定管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强秩序维护人员的工作职责心；
（2）强化内务管理，开展系统化军事素质培训，提高秩序维护人员的思想素质和业务技能；
上海龙凤1314 shlf （3）加强秩序维护人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言礼貌，举止得当；
（4）严格执行巡更点到制度，确保巡逻质量；
（5）监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；
（6）保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。
（九）消防管理
消防管理是物业安全管理的重点，所以要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。
1、管理资料：
（1）建立消防工作站，有健全的消防管理制度及组织；
（2）做好消防监控中心的管理；
（3）做好消防设施、器材的管理；
（4）坚持消防通道的畅通；
（5）加强装修期间的消防安全管理；
上海龙凤1314 shlf （6）严禁违章燃放烟花爆竹；
上海龙凤1314 shlf （7）严禁携带、储藏易燃易爆物品；
（8）防止电器短路等引发火灾因素。
2、管理措施：
（1）制订并落实消防管理制度和消防安全职责制，做到职责落实，器材落实，检查落实；
（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；
（3）建立义务消防队，定期组织消防安全学习及消防演习；
（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；
（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；
（6）制止任何违反消防安全的行为；
上海龙凤1314 shlf （7）积极开展防火安全宣传教育，定期向业主讲解消防知识；
上海龙凤1314 shlf （8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。
上海龙凤1314 shlf 以上是我公司拟对xx项目的实施的物业管理方案，我公司将严格按照国家及唐山市有关法律法规实施管理服务。其中难免有不足之处，请房管局物业处领导多提宝贵意见，我们愿为丰南物业管理事业的发展贡献应有的力量!
物业经营管理方案 篇6
上海龙凤1314 shlf 一、企业简介（略）
上海龙凤1314 shlf 二、企业理念
以“管理服务品牌化，管理项目品牌化”的双品牌战略为指导，始终以客户需求，市场发展为关注焦点，与“业主、商户、发展商”真诚合作，通过对所服务项目精细化、专业化、前瞻性的运营管理，塑造项目市场品牌形象，带动项目物业市场价值的稳步提升，实现项目在区域市场可持续发展，创造属于业主、商户、社会公众的共同价值。
三、质量方针
以市场为导向，持续不断地引导和满足客户需求。
质量方针涵
1、以客户满意为关注焦点，根据市场变化，对客户现有需求和潜在需求作出迅速、敏感的反应及决策，引导和满足客户需求。
2、协作、诚信、专业、严谨。公司文化涵是每位员工的行为准则，为客户提供诚信、专业、优质、高效的人性化管理服务，确保管理服务质量，促进物业的保值和增值。
3、持续改进，持续发展。以ISO9001：0为标准，实施科学规的物业管理服务，不断改进和提高管理服务质量，通过创新服务，为客户创造超值和持续价值。创造客户、公司、社会共同价值，是我们追求的目标。
质量目标
1、确保服务及时率100%
2、客户服务满意度85%
上海龙凤1314 shlf 3、环境及保洁达到市容（商场）卫生管理标准（优秀等级）
4、设施设备完好率98%，设备有效利用率95%
5、重大消防、治安、安全生产事故率为0
上海龙凤1314 shlf 6、管理服务质量同业领先，争创地区/级优秀物业管理企业。
四、公司管理优势（略）
五、公司发展历程
六、xxxx面积数据
物业经营管理方案 篇7
上海龙凤1314 shlf 我校全校搬迁进入大学城，使得我校的学生公寓无论是宿舍外观还是住宿条件都比过去有了很大的提高，这同时对我们的学生宿舍管理有了新的要求，我们在经过调研的基础上，结合我校的实际情况，决定引入物业服务体系，使学生公寓管理由过去的单纯说教向行为管理方向转化，公寓内的服务管理向机制化、标准化服务方向转化，公寓管理手段向企业管理的方向转化，故特制定《广州大学城生活区学生公寓物业管理方案》，以下称本方案。
一、公寓物业管理的实施范围
根据我校的实际情况，为了做好物业管理的示范、试点工作，故先从B1~B10公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。
二、公寓物业管理方式
上海龙凤1314 shlf 成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员工要积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准（附件1）、公寓管理部主要岗位职责（附件2）和公寓管理部工作规程（附件3）及公寓管理部员工考核制度和实施细则（附件4），按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。
三、学生公寓管理部岗位及人数
学生公寓管理部部长：1名（由中心副主任兼任）
学生公寓管理部物业监理：2名（由正式职工出任）
上海龙凤1314 shlf 学生公寓宿管员：8人
学生公寓楼内保洁员：8人
学生公寓场地保洁员：1人（由工作量教少的楼内保洁员出任）
共需外聘人员16人
四、运行费用
上海龙凤1314 shlf 1、人员工资
2、员工劳保、工具等费用
3、标牌、标示、垃圾桶等费用等
上海龙凤1314 shlf 综上所述，运行费用约为300,000.00元。
附件1：学生公寓服务内容和服务标准
1、房屋共用部位的维护和管理
公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修，或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位，及时作出记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。
2、用部位及设施设备的运行维护管理
定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发生。
3、环境卫生服务标准
（1）、公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。
上海龙凤1314 shlf 标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。
（2）、楼道、楼梯及公共设施设备。
标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。
（3）、公寓内的公共卫生间。
上海龙凤1314 shlf 标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍，垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。
上海龙凤1314 shlf 4、安防服务标准
（1）、公寓管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非本公寓内来访。
（2）、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序。
上海龙凤1314 shlf （3）、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。
（4）、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。
上海龙凤1314 shlf （5）、来访人员进行登记，晚间限时离开，严禁留宿。
（6）、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。
5、维修服务标准
上海龙凤1314 shlf （1）、24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位。
（2）、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。
上海龙凤1314 shlf 6、接待服务标准
（1）、文明服务、礼貌待人。对来访或住宿人员，及公寓居住人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。
上海龙凤1314 shlf （2）、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的基本情况，并备存登记资料，以便提供服务和查询。
上海龙凤1314 shlf （3）、按照公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证公寓物品的及时回收，损坏处置，相关费用的收取结算。
物业经营管理方案 篇8
一、 项目分析
上海龙凤1314 shlf 根据所提示数字，管理面积约为14.5万平方米，其中，高层建筑约占总数的50％，其余为小高层建筑或别墅区。小区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备，其设备数量不详。住宅约10万平米,绿化面积约1.7万平米,地下车库约2.9万平米,其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等。
二、主要管理方案内容
根据上述数字显示，做出对该项目的物业管理方案如下：
上海龙凤1314 shlf 1、管理机构设置及人员配置
上海龙凤1314 shlf 根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。该项目设项目经理1人和客户服务部（以下简称客服部）、维修部、安防部、环境部等四个职能部门，共需配置约39人。每个部室分别设立一个主管，协助项目经理完成小区日常的各专项服务工作。并制定个部门主管及员工的岗位责任书（附后），在公司检查时，可依照岗位责任书内容进行对员工的BI行为规范和工作质量进行检查。员工薪酬待遇和假期福利等由物业公司办公室根据本公司薪酬制度决定。
上海龙凤1314 shlf 至于服务人员的服务标准要求，如客服部的维修处理及时率、回访率，维修部的维修及时率、设备设施完好率，安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准，则依照公司所提供
上海龙凤1314 shlf 的服务等级为准。
1.1 客服部
根据管理面积和国际质量体系标准，客服部安排5名管理人员。其中包括：
客服主管一名，主要负责项目客服部的日常管理工作，检查客服人员的日常行为规范、服务质量及工作完成情况，处理客户的投诉和下属员工的绩效评定及培训，并参与小区各项费用的收取工作。
接待员1名，负责项目部服务电话的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作。
收费员（财务）1名，负责项目物业费、水电费的收取，并控制有偿服务费的收缴和管理工作，对所收取款项应在当日做好相关记录后，交总公司财务室保管。并负责相关票据和收费台账的管理工作。（如有水电表查抄工作，可委托维修部门协助完成）
上海龙凤1314 shlf 库房管理员1名，负责项目所需物资的采购报表，出入库管理和办公设备的管理工作。
上海龙凤1314 shlf 行政文员1名，负责项目日常文件的打印、申报以及对外相关部门的沟通协调工作。
上海龙凤1314 shlf 四名员工相辅相成，协作沟通，在完成本职工作的前提下，分别分配相应的收费任务，以便收费工作更顺利的开展。各项工作做到日产日清、及时记录、及时回访，并生成电子文档，以便日后查找。
1.2 维修部
根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，维修部共设维修人员6-8名（如有高压配电室则设值班人员2名，24小时轮流值班，并负责项目大型电力设施的维修保养工作），其中设：
主管1名，主要负责管理本部门员工处理本部门日常报修、日常设备巡检、维护保养和下属员工的培训及绩效评定工作。
其余5人分别为电工2名、水暖工2名、电梯维护人员1名（如电梯维保由专业维修公司分包，则可省去该职务人员），分别负责项目的水电暖日常维修和电梯维保工作。为扩大项目的服务范围，分别对5名维修人员培训学习物业相关的其他技能，例如单元对讲系统维修、土建维修、门窗维修等，使维修人员能够全方位发展。员工薪酬以绩效考核制制定，以激励员工的工作积极性。每天设一名维修人员夜间值班，负责项目夜间报修工作的处理和小区照明系统的检查与维修工作，做好值班记录。
负责辖区内大型设备设施的春秋季检修工作，每年的4月和10月对小区内的大型公共设施（如：配电箱、水泵房、给排水系统等）进行常规性检查，确保设备设施的完好运行（春秋季设备设施维保计划需根据实际另行拟定）。
负责辖区内重大节日期间，社区文化活动的协助实施工作。如节日期间的园区布置及维保工作等。
1.3 安防部
根据项目实际情况，安防部设安防人员13名，以8小时三班倒
上海龙凤1314 shlf 的制度负责项目24小时安全防范工作。其中包扩：
安防部主管1名，主要负责管理本部门员工，处理本部门日常事务，并负责对下属员工的BI行为规范和工作的检查，下属员工的培训及绩效评定工作。
门岗3名，主要负责小区车辆及人员的出入管理和外来人员的检查工作，对出入小区的车辆进行检查登记，如有物品出入时，应在接到客服部的物品放行凭证后方可放行。
巡逻岗6名，分别负责高层区、小高层区和地下车库区的安全防范和车辆疏导工作。
上海龙凤1314 shlf 电子监控室3人，以8小时3班倒制度负责24小时电子监控系统的监视，协助安防人员管理小区安防工作，力争在第一时间发现安全隐患，以便及时排除。并负责项目部各部门员工的工作监督。
1.4 环境部
根据项目的实际情况，环境部设服务人员12名，负责项目所辖区域的保洁、绿化等工作，其中包括：
环境主管1名，主要负责管理本部门员工处理本部门日常事务和下属员工的工作检查、培训及绩效评定工作。
上海龙凤1314 shlf 室内保洁员5名，9栋高层安排3名，6栋多层安排2名，负责项目楼宇内的环境卫生打扫及电梯打扫和脚垫的更换工作。
上海龙凤1314 shlf 室外保洁员3名，负责项目楼宇外的环境卫生打扫工作，包括
上海龙凤1314 shlf 项目水系的卫生维护工作。
上海龙凤1314 shlf 绿化工3名，负责项目区域内的花草树木养护、修补、浇水、防寒等工作。
上海龙凤1314 shlf 服务标准则根据项目物业服务等级而定。
三、其他管理方案
上海龙凤1314 shlf 1、常见突发事件的处理
1.1 火灾突发事件处理
上海龙凤1314 shlf 1.2 水浸突发事件处理
上海龙凤1314 shlf 1.3 电梯困人突发事件处理
1.4 未知停电事件处理
1.5 暴力突发事件处理
1.6 盗窃以及其他犯罪活动处理
上海龙凤1314 shlf 以上各种突发事件均根据小区的实际情况制定详细的突发事件处理流程，防范于未然，确保项目的公共安全。
上海龙凤1314 shlf 2、社区文化的开展
上海龙凤1314 shlf 服务中心结合项目的实际情况，以“健康、求知、情趣、文娱、公益”为导向，开展丰富多彩的社区文化活动，营造小区特有的文化氛围。主要为重大节日的园区装饰及宣传，有必要的情况下可开展相应的公益娱乐活动，例如由业主参加的节日联欢会、组织社区老年或儿童出行等，以增进物业与业主的友好关系，促进物业公司的发展。
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